Venta de Activos Fijos y su tratamiento Contable-Fiscal

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Aunque este artículo tiene ya varios años rondando por la red, no a dejado de tener importancia. Motivo por el cual se los comparto.

Escrito por: C.P. Edgar Ulises Hernández Campos

Enajenación de Terrenos.

Los terrenos, al paso del tiempo, en lugar de perder su valor, lo incrementan y por consecuencia, no son bienes sujetos a depreciación.

Con los siguientes datos, calcularemos la utilidad (pérdida) contable y fiscal que resulta en una operación de enajenación de un terreno:

Nota: El procedimiento a seguir en la venta de terrenos en lo que respecta al ISR está contenida en el artículo 21 de la Ley de la materia.

La empresa ABC, S.A. nos muestra la siguiente información para que le sea determinada la utilidad (pérdida) contable y fiscal en la venta de uno de sus terrenos.

Concepto Importes
Monto Original de la Inversión $ 1,200,000.00
Fecha de Adquisición del bien 15-Oct-95
Fecha de venta del bien 18-Nov-01
Precio de Venta del bien $ 3,750,000.00

° Determinación de la utilidad (pérdida) contable en la venta del terreno:

Precio de Venta $ 3,750,000.00
(-) Monto Original de la Inversión $ 1,200,000.00
(=) Utilidad (Pérdida) Contable $ 2,550,000.00

Comentario: Como se puede observar, dentro del valor histórico del terreno no se considera un efecto inflacionario (Reexpresión), de lo que nos resulta una utilidad contable elevada en la enajenación.

Es de suma importancia hacer mención, que dentro de la información financiera de las empresas, se hace necesaria la reexpresión de estados financieros de conformidad con lo dispuesto por el boletín B-10 del Instituto Mexicano de Contadores Públicos, en virtud, de que para dar cumplimiento a los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados al registrar las operaciones de las entidades, las debemos de registrar a precio de costo, o mejor dicho, al “Valor Histórico Original”. Así las cosas, regresando a nuestro ejemplo, se aprecia que la operación de la enajenación del terreno arroja una utilidad contable muy elevada, la cual, puede parecer irreal, por lo que, en opinión de un servidor, para que la información financiera nos refleje las cifras lo más apegado a la realidad, debemos reexpresar las cifras de la contabilidad. Como opinión personal, es importante señalar que en un país como México, donde se han tenido efectos inflacionarios bastante significativos, es de suma importancia considerar en lo conducente la reexpresión de los estados financieros de las empresas, toda vez, que los efectos inflacionarios distorsionan de manera significativa la información financiera.

Para registrar en la contabilidad la venta del bien, corremos en nuestros libros contables el siguiente asiento, considerando que la venta del bien anterior se pactó a crédito.

Nombre de la cuenta Debe Haber
Deudores Diversos 3,750,000.00
Terrenos 1,200,000.00
Otros Ingresos 2,550,000.00
Sumas Iguales 3,750,000.00 3,750,000.00

El razonamiento del asiento anterior radica en que registramos el precio de venta del bien que está pendiente de cobrar (Deudores Diversos), y debemos de dar de baja el activo dentro de nuestros libros contables toda vez que al enajenar el terrenos se está “pasando” la propiedad del bien al comprador del mismo, y debemos de considerar la utilidad en la venta en la cuenta de otros ingresos partiendo de que la venta de activos fijos no constituye la principal actividad de la empresa. (Recuérdese que en términos de lo dispuesto por la fracción I del artículo 9 de la LIVA, la enajenación de los terrenos está exenta de dicho gravamen).

° Determinación de la utilidad (pérdida) fiscal en la venta del terreno:

Para efectos fiscales, debemos de señalar que el artículo 21 de la LISR, nos determina el procedimiento a seguir en la venta de los terrenos entre otros bienes. Un punto, que en mi opinión es importante resaltar, es que el texto del artículo 21 en comento, literalmente señala:

“Artículo 21. Para determinar la ganancia por la enajenación de terrenos, de títulos valor que representen la propiedad de bienes, excepto tratándose de los bienes a que se refiere el primer párrafo de la fracción II del artículo 29 de esta Ley, así como de otros títulos valor cuyos rendimientos no se consideran intereses en los términos del artículo 9o. de la misma, de piezas de oro o de plata que hubieran tenido el carácter de moneda nacional o extranjera y de las piezas denominadas onzas troy, los contribuyentes restarán del ingreso obtenido por su enajenación el monto original de la inversión, el cual se podrá ajustar multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice la enajenación. (El resaltado es de un servidor).

…”

Como apreciamos del texto anterior, la LISR dispone que el Monto Original de la Inversión (MOI) SE PODRÁ actualizar. El término empleado es una opción que se le da al contribuyente, pero, que como veremos más adelante, de no actualizar el costo del terreno sujeto a enajenación, la utilidad fiscal resultante sería igual a la contable originando una utilidad bastante importante en lo que a ingresos acumulables se refiere.

Primeramente debemos de actualizar el costo del terreno con el factor de actualización que resulta de dividir el INPC del mes anterior a la fecha de enajenación entre el INPC correspondiente al mes de adquisición, que en nuestro ejemplo es con los índices de los meses de Octubre de 2001 y Octubre de 1995. (Para efectos prácticos se toman las fechas hasta el 31 de Diciembre de 2001 para que se posible contar con todos los índices).

Factor de Actualización: 349.6150 2.7379
127.6900
Monto Original de la Inversión $ 1,200,000.00
(x) Factor de Actualización 2.7379
(=) MOI Actualizado $ 3,285,480.00
Precio de Venta $ 3,750,000.00
(-) MOI Actualizado $ 3,285,480.00
(=) Utilidad (Pérdida) Fiscal $ 464,520.00

Como se aprecia, se obtuvo una utilidad fiscal en cantidad de $ 464,520.00 en la enajenación del terreno.

Un punto importante a resaltar, es que si bien es cierto, los importes fiscales no están reflejados en los libros de contabilidad de la empresa, también es cierto, que dichos importes se pueden registrar en cuentas de orden y se tendrá un control más efectivo de las partidas fiscales. En la práctica el registro en cuentas de orden de las operaciones fiscales no es muy común, pero en mi opinión, es altamente recomendable, toda vez que al elaborar las declaraciones de impuestos, mediante auxiliares de los registros fiscales tendremos a la mano los importes fiscales que no son contables y que deberán de declararse. El asiento en cuentas de orden quedaría de la siguiente manera:

Nombre de la cuenta Debe Haber
Ganancia Acumulable en Venta de Terrenos 464,520.00
Utilidad Fiscal en Venta de Terrenos 464,520.00
Sumas Iguales 464,520.00 464,520.00

Esto no podría estar explicado de una mejor manera :)

Ver nota completa en Offixfiscal

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4 Responses to Venta de Activos Fijos y su tratamiento Contable-Fiscal

  1. dalia says:
    gracias me sirvio de mucha ayuda tu publicacion.

    Me surge otra duda que tratamiento tanto contable como fiscal se le da a la venta de onzas troy

  2. HOLAAAAAASSSSSSS says:
    vendo un activo q no estaba reflejado en contabilidad, hacen la factura por la venta de ese activo. COMO CONTABILIZO ESA OPERACION?

    Vendo un vehiculo que estaba en contabilidad pero no lo depreciaron, COMO CONTABILIZO ESA OPERACION

  3. HILDA says:
    En verdad gracias, como dice el contador Hernandez, esta muy clara la explicacion.

    Como me puedo registrar en esta pag, tiene algun costo ??????