Contrato de arrendamiento financiero ó leasing – La teoría

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING

Artículo elaborado por:

Lic. Luis Fernando Sanromán Martínez

Catedrático de la Facultad de Derecho

:arrow: Universidad De La Salle Bajío A. C.

1. Historia

Esta figura tiene su origen en los Estados Unidos de América en la década de los cincuentas, con el nombre de leasing. Su nacimiento, se debe básicamente a la necesidad de obtener la utilización de un bien sin la necesidad de ser propietarios mediante el desembolso de una menor cantidad de fondos.


2. Ventajas para los participantes.

a) Ventajas para la arrendataria.
- Par los arrendatarios es más importante la posibilidad de utilizar un bien que adquirirlo.
- Si la renta está adecuadamente calculada, la maquinaria se autofinancia a través de la utilización productiva.
- La desventaja es que tendrá el bien por un periodo largo, por lo que no puede deshacerse de el como si fuera propietario.
b) Ventajas para la arrendadora.
- Concede un crédito con una garantía real específica.
- La arrendadora financiera, a través de los intereses y pagos, obtiene un rendimiento del capital invertido.
- Facilita el otorgamiento de créditos, pues conoce el destino de la inflación.

3. Denominación y concepto

En algunos países se ha utilizado el término en inglés del contrato, es decir lease. En México, derivado de la influencia del derecho español se le ha reconocido y regulado como arrendamiento financiero.

4. Definición. El problema de la doble regulación.

La Ley de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, establece en primer párrafo de su artículo 25 lo siguiente:

“Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna de las opciones terminales a que se refiera el Artículo 27 de esta Ley.”

La Ley de Títulos y Operaciones de Crédito establece lo siguiente:

Artículo 408.- Por virtud del contrato de arrendamiento financiero, el arrendador se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, al arrendatario, quien podrá ser persona física o moral, obligándose este último a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios que se estipulen, y adoptar al vencimiento del contrato alguna de las opciones terminales a que se refiere el artículo 410 de esta Ley.

El artículo 27 de la LOAAC señala:

Artículo 27.- Al concluir el plazo del vencimiento del contrato una vez que se hayan cumplido todas las obligaciones, la arrendataria deberá adoptar alguna de las siguientes opciones terminales:
I. La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato. En caso de que no se haya fijado, el precio debe ser inferior al valor de mercado a la fecha de compra, conforme a las bases que se establezcan en el contrato;
II. A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía haciendo, conforme a las bases que se establezcan en el contrato; y
III. A participar con la arrendadora financiera en el precio de la venta de los bienes a un tercero, en las proporciones y términos que se convengan en el contrato.

La Ley de Títulos y Operaciones de Crédito dispone:

Artículo 410.- Al concluir el plazo del vencimiento del contrato o cuando las partes acuerden su vencimiento anticipado y una vez que se hayan cumplido todas las obligaciones, el arrendatario deberá adoptar alguna de las siguientes opciones terminales:
I. La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato. En caso de que no se haya fijado, el precio debe ser inferior al valor de mercado a la fecha de compra, conforme a las bases que se establezcan en el contrato;
II. A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía haciendo, conforme a las bases que se establezcan en el contrato; y
III. A participar con el arrendador en el precio de la venta de los bienes a un tercero, en las proporciones y términos que se convengan en el contrato.

El Código Fiscal, también regula en parte el contrato, aunque hay que resaltar, que la relación privada se regula por la LOAAC y el Código Fiscal regula la relación entre contribuyente y fisco, por lo que para efectos de esta exposición resulta irrelevante el estudio desde el punto de vista fiscal de este contrato.

Arce Gargollo define al contrato como:

“El contrato por el que la arrendadora financiera se obliga a adquirir un bien y conceder su uso a la arrendataria, quien se obliga a pagar un precio, determinado o determinable, en pagos periódicos durante un plazo forzoso a ambas partes, a la llegada del cual, o anticipadamente, la arrendataria deberá ejercitar la opción para adquirir el bien, prorrogar el contrato o participar en la venta del bien a un tercero”.

5. Características del contrato.

a) La arrendadora tiene la obligación de adquirir el bien que se dará en arrendamiento.
b) La arrendataria tiene como principal derecho, el usar y gozar del bien, en su calidad de arrendataria.
c) El contrato necesariamente tiene un plazo forzoso para ambas partes
d) En caso de ejercerse la opción de compra, el precio se debe calcular tomando en cuenta la suma de los pagos periódicos (rentas). Este precio excederá el valor del bien y debe incluir, en términos de la LGOAAC, “el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios”.
e) El precio debe pagarse en cuotas periódicas y pactarse en dinero (no es posible pagar en especie como el arrendamiento tradicional).
f) Se pueden suscribir uno o varios pagarés a favor de la arrendadora, por el monto del precio.
g) El contrato de arrendamiento financiero, siempre incluyen opciones terminales a favor de la arrendataria, que pueden consistir entre i) adquirir el bien; (ii) prorrogar el contrato de arrendamiento; o (iii) participar en la enajenación del bien a un tercero.
h) El contrato debe constar por escrito y ratificarse ante fedatario público.

6. Clasificación.

Es mercantil, formal, de adhesión, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo aunque puede ser también aleatorio, es de tracto sucesivo, principal, preparatorio en lo que se refiere a las opciones, “no es traslativo de dominio”, es un contrato de crédito y es típico.

7. Crítica de Sánchez Medal.

Sánchez Medal (1) critica a esta institución, debido a que la considera una compra en abonos ya regulada por el Código Civil, y que por otra parte dicha institución permite la devolución de la cosa en caso de incumplimiento en el pago.

8. Clases.

a) Respecto a tipo de bien sobre el que se realiza. (i) Sobre inmuebles. El cual ha cobrado importancia en la actualidad y que incluye terreno, inmuebles, instalaciones, plantas, fábricas, etc. (ii) Sobre muebles. Es el arrendamiento financiero más usual, sobre bienes de capital (maquinaria) y bienes de consumo (automóviles).
b) Dependiendo de las personas que intervienen. (i) Directo. Cuando la arrendadora financiera es el productor de la cosa arrendada e (ii) indirecto si el productor es una persona diferente a la arrendadora financiera.
c) Respecto a la operación que involucran. (i) Si la arrendadora financiera adquiere de un tercero para arrendar dicho bien; (ii) el lease back por el cual la futura arrendataria propietaria de un bien lo vende a una arrendadora financiera quien lo aquiere para darla en arrendamiento financiero. Es decir el propietario original del bien, sin entregarlo a la arrendataria se lo vende para el efecto de que se lo rente. Realmente se trata de un préstamo con garantía. (iii) renting: es el arrendamiento que realiza el mismo fabricante en donde se incluyen dentro del precio de renta la garantía de calidad y funcionamiento, así como el mantenimiento y reparación.

9. Otros aspectos del contrato.

a) El arrendamiento financiero inmobiliario. Por lo general en este tipo de operaciones se realizan diversos actos (i) la arrendatario señala a la arrendadora cuál será el bien objeto del contrato. (ii) la arrendadora adquiere dicho bien de un tercero mediante un contrato de compraventa, en el cual se señala que el bien se adquiere para darlo en arrendamiento financiero. (iii) Se celebra el contrato de arrendamiento financiero, en opinión de Javier Arce Gargollo no sólo se debe ratificar ante notario, debe hacerse constar ante él, pues los corredores públicos no pueden otorgar operaciones sobre inmuebles. Estos contratos desde el punto de vista registral no están muy claros ya que debe constar que a pesar de que la arrendadora es dueña tiene una limitación en el dominio ya que lo ha dado en arrendamiento financiero.
b) El arrendamiento financiero internacional. La UNIDROIT realizó un proyecto de norma para aplicarla a los casos en los que el arrendamiento financiero intervinieran nacionales de diferentes países. En este caso el arrendatario elige al proveedor y al equipo, el equipo lo adquiere el arrendador, y las rentas se calculan tomando en cuenta la amortización total del equipo. Tiene las siguientes características: (i) el arrendador conserva los derechos reales sobre el equipo; (ii) el arrendador no tiene responsabilidad sobre el equipo; (iii) el arrendador garantiza una posesión tranquila al arrendatario; (iv) el arrendador puede enajenar o negociar con terceros los derecho que tenga sobre el contrato.
c) El arrendamiento financiero como garantía. El arrendamiento financiero es un contrato de crédito mediante el cual se financian a las arrendatarias, pero como todo contrato de crédito se exige una garantía, siendo ésta el bien dado en arrendamiento. Se debe tener en cuenta que la arrendadora tiene la mayoría de los derechos de propietario pero no conserva la titularidad. La arrendadora no tiene un derecho real sobre el bien, sino que es propietario del mismo (una propiedad limitada al objeto del contrato, pero una propiedad al fin y al cabo). Es una propiedad muy parecida a la que tiene un vendedor en una compraventa con reserva de dominio, con la diferencia de que desde el punto de vista registral el arrendamiento financiero no está regulado.

10. Elementos Personales.

a) Las partes. Son dos: la arrendadora financiera y la arrendataria.
b) Capacidad. Las arrendadoras financieras deben ser Sociedades Anónimas, con las características que señala la LOAAC. Hoy en día las instituciones de crédito también realizan arrendamientos financieros. Los extranjeros pueden participar accionariamente en su capital hasta el 100%.
c) Representación. Las personas que firmen los contratos de arrendamiento financiero requerirán contar con las facultades especiales y generales de administración.

11a Elementos reales

a) Reales. El bien sujeto a arrendamiento financiero debe ser susceptible de darse para este tipo de operaciones ya que se concede el uso y goce del mismo. Están excluidos los bienes consumibles por el primer uso, los bienes personales y los bienes fuera del comercio. Los bienes deben ser muebles, inmuebles, corporales y en algunos casos bienes incorpóreos como los derechos (como una patente, marca, derechos de propiedad industrial, acciones, etc.) Inclusive puede darse en arrendamiento financiero un derecho sobre una copropiedad.
b) Contraprestación. Debe ser en dinero, determinado o determinable (puede ser en dólares) en donde la totalidad de los pagos parciales o rentas deben ser superiores al valor de la adquisición del bien.
c) El interés. Al tratarse de un contrato de crédito es muy común que exista un interés.
d) Pagarés. La ley faculta que se pueda firmar uno o varios pagarés por la totalidad del monto del crédito, pero la ley me obliga a señalar la procedencia del documento para el efecto de que queden identificados. Por lo anterior, si se endosa el pagaré a un tercero este tercero no podría ejecutarlo salvo que existiera un incumplimiento (pagaré desnaturalizado).
e) Plazo forzoso. Al definir la ley nuestro contrato como aquel en que la arrendadora financiera “se obliga a adquirir determinados bienes y conceder su uso o goce temporal”, concluimos que debe sujetarse a un plazo forzoso necesariamente.

11b. Elementos formales.

El contrato debe constar por escrito y ser ratificado ante notario o corredor público. (Ojo, cuando el arrendamiento financiero se constituye sobre inmuebles, es necesaria la intervención de un notario e inscribirse en el registro público de la propiedad).
Se debe tomar en cuenta que de acuerdo con el artículo 33 de la LGOAAC el contrato y el certificado de estado de cuenta realizado por el contador de la arrendataria constituyen un título ejecutivo en juicio.
Sin embargo, la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito en su artículo 408, dispone únicamente que debe constar por escrito y se podrá inscribir en el Registro Público de Comercio.

12. Obligaciones de la arrendadora financiera.

a) Adquirir el bien objeto del arrendamiento. Hay tesis judiciales que señalan que la arrendadora financiera debe ser dueña del bien, por lo que podemos señalar que es necesaria de una compraventa previa.
b) Entregar el bien. La entrega la puede realizar la arrendadora o el fabricante por cuenta de aquella. Tener en cuenta que la obligación de pago no nace con la entrega sino con la firma del contrato.
c) Cesión de derechos contra el vendedor. Es común que la arrendataria ceda diversos derechos sobre el bien como garantías, servicios, responsabilidad del proveedor, vicios ocultos, etc. Por lo cual, la arrendadora no está obligada a la conservación de la cosa.
d) Cumplir con la opción. Debe cumplir de manera oportuna con la opción.
e) Contratar seguro en caso de que así se pacte o por así convenir a sus intereses. De acuerdo con el artículo 35 la arrendadora puede contratar un seguro en caso de que dentro de los tres días siguientes de contratado el arrendamiento financiero, el arrendatario no hubiera contratado dicho seguro.

13. Obligaciones de la arrendataria.

a) Seleccionar al vendedor. El artículo 30 señala que debe señalar el proveedor o fabricante (vendedor).
b) Recibir el bien.
c) Pagar la contraprestación. Debe pagar las rentas.
d) Usar la cosa para el uso convenido.
e) Conservar y darle mantenimiento a la cosa. El arrendatario tiene la obligación de conservar la cosa y está legitimado para defender el uso y goce sobre la misma.
f) Contratar el seguro. El arrendatario debe contratar un seguro (art. 34), a pesar de que dicha obligación puede adquirirla la arrendadora si así se pacta.
g) Ejercitar la opción. Si no opta por alguna opción es responsable por los daños y perjuicios (art. 27 in fine).

14. Cesión de derechos contra el vendedor.

En el contrato de arrendamiento financiero, la arrendadora se obliga a adquirir un bien de un tercero (fabricante) y le transmite ciertos derechos, respecto a dicho bien al arrendatario.
Así la arrendadora financiera es el cedente; la arrendataria la cesionaria, y el objeto de la cesión son los derechos que la arrendadora adquiere en su calidad de comprador. Para que proceda se requiere: (i) que la cesión no esté prohibida; (ii) que se llene la forma requerida por la ley y; (iii) que se notifique al deudor (vendedor).

15. La opción.

Este es el elemento característico del contrato de arrendamiento financiero. La ley señala que el arrendatario al final del contrato podrá optar por las siguientes opciones:
(i) Adquirir el bien (comprarlo);
(ii) Prorrogar el contrato de arrendamiento;
(iii) Participar en la venta a un tercero;
(iv) Las demás que autorice la SHCP.
En opinión de Javier Arce Gargollo, este es una especie de contrato de promesa por lo que deben cumplirse algunos requisitos:
(i) Contener los elementos del contrato definitivo, esto es si es precio de venta del bien, las cantidades de renta en la prórroga o la participación si el bien se vende a un tercero.
(ii) Tener un plazo para su ejercicio y otro para su cumplimiento
(iii) Debe constar por escrito.
(iv) Que la arrendataria haya cumplido con todas sus obligaciones.
El arrendatario deberá notificar a la arrendadora, por escrito, la elección de la opción conforme a lo señalado por el artículo 27; sin embargo, si paga el precio convenido en el contrato para la opción de compra no se requerirá de otra formalidad. Asimismo, una vez que termine el contrato de arrendamiento financiero se deberá proceder a la celebración de los contratos definitivos.

16. Modalidades.

a) Cambio de objeto. Se puede incluir un cambio de objeto. La ley mexicana no prevé esta modalidad que es de gran utilidad en el arrendamiento de copiadoras, computadoras y diversos aparatos que tienen una vigencia tecnológica breve. En este tipo de contratos es común que se modifique también el costo de la renta. Arce lo asimila a una novación en el sentido de que se extingue una obligación y se crea otra.
b) Arrendamiento financiero sobre arrendamiento financiero. Aunque la ley no previene el subarrendamiento financiero es posible su celebración aplicando por analogía lo establecido en la regulación civil en el contrato de arrendamiento común. Por lo tanto, no podrá subarrendar sin el consentimiento del arrendador.
c) Cesión del contrato. Esta modalidad se basa en la cesión de crédito y deuda, regulada por la legislación civil. La cesión puede ser total por parte de la arrendataria o la arrendadora o incluso de ambas. Asimismo, es posible la cesión parcial de la opción. En caso de que la arrendadora venda el bien deberá notificar a la arrendataria.
d) Promesa. Debido a la naturaleza del contrato las partes están en posibilidad de celebrar un contrato de promesa en relación al objeto del contrato. La arrendataria podría obligarse a constituir una garantía sobre el bien arrendado, venderlo o darlo en comodato (en este tipo de contratos, no interviene la arrendadora financiera).

17. Los problemas derivados del incumplimiento.

Uno de los grandes problemas es la rescisión en caso de incumplimiento. Hay básicamente dos maneras de ver el asunto:
(i) Si consideramos que las obligaciones del arrendamiento financiero son de tracto sucesivo, la rescisión surtirá efectos no retroactivos por lo que el arrendador no tendrá que devolver las rentas pagadas.
(ii) Si consideramos que se trata de una obligación instantánea la rescisión tendrá efectos retroactivos y el arrendador tendrá que devolver las cantidades dadas en renta. Además si contiene la opción de compra se debe aplicar la restitución de lo pagado, si no tiene la opción la rescisión no contiene efectos retroactivos.
En mi opinión tenemos que atender a la naturaleza del contrato, el cual es un arrendamiento (con regulación especial, derivado de las opciones terminales, pero no deja de ser arrendamiento). Asimismo, es una operación financiera que tiene como finalidad garantizar el pago con el bien dado en arrendamiento. Por lo anterior, las rentas se pagan no por concepto de una compraventa a plazos, sino para adquirir el uso y goce del bien por un tiempo determinado. Por lo anterior, considero que bajo ninguna circunstancia el arrendador debería regresar las cantidades que le pagaron por concepto de renta.
En caso de incumplimiento, cualquiera de las partes, puede reclamar conforme al 1949 del Código Civil, el cumplimiento forzoso o la resolución del contrato.
En el caso de la rescisión del contrato, Arce considera aplicable el artículo 2311 del Código Civil que se refiere a la compraventa con reserva de dominio que dispone: “Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un alquiler o renta que fijarán los peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa. El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses legales de la cantidad que entregó”.

La desposesión requiere de ciertos elementos:

(i) Que sea pedida al juez durante el juicio.
(ii) Que el contrato esté ratificado ante fedatario público.
(iii) Que se acompañe el estado de cuenta del contador de la arrendadora financiera.

Se debe tomar en cuenta, de que estamos ante un procedimiento ejecutivo ya que el contrato ratificado ante notario acompañado del estado de cuenta expedido por el contador de la arrendadora financiera adquiere el carácter de título ejecutivo.

La Ley de Títulos y Operaciones de Crédito, a pesar de que no exige que el contrato sea ratificado ante fedatario, si señala que para solicitar la desposesión se debe presentar el contrato ratificado ante fedatario, pero no exige el estado de cuenta del contador de la arrendadora. (416)

Fuente: http://bajio.delasalle.edu.mx/revistas/

Notas al pie de página:
1.- Para mayor detalle, consultar, Sánchez Medal, Ramón, “De los Contratos Civiles”, Editorial Porrúa, México, 1995, pp. 239 a 245.
Bibliografía utilizada
- Javier Arce Gargollo, Contratos Mercantiles Atípicos, Editorial Porrúa, México, 2000
- Arturo Díaz Bravo, Contratos Mercantiles, Oxford University Press, 6ta. edición, México, 1997.

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