¿Vendió un Bien? Conozca las reglas fiscales que le son aplicables


¿Vendió un Bien? Conozca las reglas fiscales que le son aplicables

Autor: Elias Quezada y Roberto Delgado

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Es común ver casos en donde personas se ven en la necesidad de vender algún bien de su propiedad, mismo que no forma parte de la actividad empresarial que en su caso desarrolle, sino que se trata de algún activo que adquirió en el transcurso de su vida, no con el fin de hacer negocio, sino para conservarlo.

Regularmente este evento pasa sin tomar en cuenta los efectos fiscales que puede generar el acto de la venta, que en la mayoría de los casos pueden ser de consideración.

En consecuencia es recomendable conocer lo que las leyes consideran como “enajenación de bienes”, lo cual se encuentra perfectamente definido en el Código Fiscal de la Federación (CFF), en el artículo 14, en donde entre otras cosas, precisa:

Se entiende por enajenación de bienes:

  1. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
  2. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.
  3. La aportación a una sociedad o asociación.
  4. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.
  5. La que se realiza a través del fideicomiso
  6. La cesión de los derechos que se tengan sobre los bienes afectos al fideicomiso
  7. La transmisión de dominio de un bien tangible o del derecho para adquirirlo que se efectúe a través de enajenación de títulos de crédito o de la cesión de derechos que los representen
  8. La transmisión de derechos de crédito relacionados a proveeduría de bienes, de servicios o de ambos a través de un contrato de factoraje financiero en el momento de la celebración de dicho contrato.
  9. La que se realice mediante fusión o escisión de sociedades, excepto en los supuestos a que se refiere el artículo 14-B de este Código.

Habida cuenta, si la transacción que pretende llevar a cabo, califica como “enajenación de bienes”, de acuerdo a las hipótesis antes citadas, habría que darle los efectos fiscales correspondientes.

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Determinación del Ingreso

Es importante distinguir que para efectos fiscales es distinto dedicarse al comercio, que lleva implícito la enajenación de bienes, a enajenar ciertos bienes en forma esporádica. En el primer caso, el contribuyente habría de tributar en el Titulo IV, Capitulo II, de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) denominado “De los ingresos por actividades empresariales y profesionales”; en el segundo caso, el ingreso quedaría sujeto a lo que dispone el Titulo IV, Capitulo IV de la LISR, denominado “de los ingresos por enajenación de bienes”.

El citado capítulo IV de la LISR establece en su artículo 119 lo que habrá de considerarse como ingresos por enajenación de bienes, haciendo remisión expresa a lo que dispone para el efecto el CFF, tal y como lo precisamos en los párrafos anteriores. El propio artículo indica que no se consideran como ingresos afectos, los que deriven de la transmisión de propiedad por causa de muerte, donación o fusión de sociedades, entre otros.

Por su parte, el artículo 93, que precisa una serie de ingresos exentos para personas físicas, prevé que en el caso de enajenación de bienes, se encuentren exentos:

  • La enajenación de la casa habitación del contribuyente hasta por un monto de aproximadamente $3’590,000 pesos (700,000 Unidades de Inversión), siempre y cuando se cumplan con los requisitos establecidos en la fracción XIX de dicho artículo.
  • Herencias, legados sin considerar una limitante en monto si se trata entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta; como también los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre y cuando los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado.
  • Donativos por un monto máximo de $736,826 pesos (durante 2014, equivalente a 30 veces el salario mínimo elevado al año);

Deducciones Autorizadas

Las personas que tengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar una serie de deducciones relacionados con la operación y son las siguientes:

  • El costo comprobado de adquisición actualizado del bien de que se trate
  • El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones
  • Gastos notariales, impuestos, derechos y avalúos
  • Comisiones y mediaciones

Determinación de la Ganancia y base del Impuesto

La ganancia será la diferencia entre el ingreso que se obtenga por la enajenación de los bienes y las deducciones precisadas en el apartado anterior.

Para determinar el impuesto, la ganancia obtenida se dividirá entre los números de años que hayan transcurrido entre la fecha de adquisición del bien que se vende y la fecha de enajenación, sin que éste resultado exceda de 20 años; en caso de que excediera, se considerará 20 como el número de años máximos para dividir la ganancia a que nos referimos en este párrafo.

La determinación de la ganancia que se obtiene conforme a este procedimiento se le conoce como “ganancia acumulable” y esta se sumará al total de ingresos que se informen en la declaración anual del contribuyente, del ejercicio de que se trate.

En el caso de operaciones que se realicen ante Notario Público, el resultado que se obtenga conforme a lo anterior, será la parte de la ganancia que se tomará como base del pago provisional y se le deberá de aplicar la tarifa de impuesto mensual contenida en el artículo 96 de la LISR; dicho fedatario será quien declare el monto del pago correspondiente, efectuando la retención correspondiente al vendedor.

En el caso de enajenación de otros bienes muebles, el adquirente estará obligado a efectuar una retención del 20% sobre el total de la operación, sin deducción alguna, misma que se considerará como pago provisional para el enajenante. Dicha retención deberá ser enterada por el adquirente a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente a aquel en que se realizó la enajenación.

Declaración Anual

La persona física se encuentra obligada a presentar la declaración del ejercicio, a mas tardar en el mes de abril del año siguiente.

Para esto, deberá calcular el impuesto del ejercicio, como sigue:

  1. Determinar la ganancia acumulable. [Explicado anteriormente]
  2. Determinar la ganancia no acumulable, que es el resultado de restar a la totalidad de la ganancia obtenida, la ganancia acumulable.
  3. La ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa que resulte de aplicar cualquiera de dos procedimientos que se mencionan a continuación, a elección del contribuyente; y el resultado obtenido se sumará el impuesto del ejercicio como ISR por ganancia no acumulable.

Opción 1:

Consiste en determinar una “tasa efectiva” de impuesto que se genera en el año de que se trate en relación a la totalidad de los ingresos obtenidos en dicho año.

Para lo anterior, se aplica la tarifa del artículo 152 de LISR (Tarifa Anual) a la totalidad de los ingresos acumulables en el año disminuyendo las deducciones autorizadas sin contar las deducciones personales siguientes:

  • Fracción I: Honorarios médicos, dentales y gastos hospitalarios
  • Fracción II: Gastos de Funerales
  • Fracción III: Donativos

El resultado obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa (ISR Anual) y el cociente será la tasa efectiva que se debe de aplicar a los “ingreso son acumulables”.

Opción 2:

Consiste en determinar una “tasa efectiva” del ISR que se ha generado e informado en las declaraciones anuales de los últimos 5 ejercicios.

Para estos efectos, se aplica la tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo previsto en la opción 1 aplicado en los últimos 5 ejercicios, incluyendo el año que se realizó la enajenación; y el resultado de dicha suma se dividirá entre 5.

Como se comenta anteriormente, el ISR que se genere aplicando cualquiera de éstos dos procedimientos, se deberá de sumar al ISR del ejercicio determinado en la declaración anual, y se manifestará en el DECLARASAT en el rubro de “ISR por ganancia no acumulable”.

Caso Práctico

A continuación se presenta un ejemplo, considerando la venta de una casa habitación.

Como se indicó, la enajenación de casa habitación goza de una exención (en ciertos casos y cumpliendo ciertos requisitos) y – para el presente caso – estaremos aplicando la alternativa de obtención de tasa efectiva, con forme a la opción 1, antes comentada.

a) Datos del caso.

a) Determinación del ingreso acumulable.

a) Determinación del ISR [Considerando que la persona no tuvo otros ingresos]

Comentarios y Recomendaciones:

Es importante asegurarse de contar con el debido soporte documental de la operación, tanto para tener debidamente soportado el ingreso que se considerará para el cálculo, como para poder efectuar las deducciones permitidas por la Ley.

Los comprobantes, pueden ser, entre otros:

  • Facturas o CFDIs que amparen el valor de la adquisición del bien, construcciones, mejoras, etc.
  • En el caso de bienes inmuebles, contar con el contrato debidamente formalizado ante notario.
  • Comprobantes de pago (Por ejemplo: Depósito realizado, cheque o transferencia bancaria)

Por último es importante no perder de vista, que cuando se enajena un bien, se deben de analizar otro tipo de impuestos a causar, como el que pudiera tener establecido la localidad en donde se lleve a cabo la operación, como el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. En materia federal, revisar que la operación no se encuentre afecta al Impuesto al Valor Agregado, que es a la tasa del 16%.

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2 comentarios

  1. Soy persona fisica, asalariado, voy a liquidarle a infonavit el credito hipotecario que tengo con ellos, pero lo voy a hacer a traves de otro credito hipotecario donde me cobran menos intereses, al hacerlo tengo que volver a hacer escrituras y tengo que pagar avaluo, impuesto por adquisicion de bienes y gastos notariales, ¿todos estos gastos los puedo meter a mi declaracion anual? No estoy obligado a declarar, pero lo he venido haciendo para deducir los intereses reales.

  2. QUE TAL MI ESTIMADO, EXCELENTE TRABAJO.. UNA DUDA.. como pudieramos acomodar esta regla en tu articulo!?? ya que pues, se entenderia que de abril para aca, se debe manejar un CFDI en est

    regla: articulo decimo segundo 1ra mod a RMF 2014.
    ” Para los efectos del artículo 29, primer y último párrafos del CFF, los adquirentes de bienes inmuebles a que se refiere la regla I.2.7.1.25., durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, podrán comprobar para efectos de deducción y acreditamiento, el costo de adquisición de dichos inmuebles, con la escritura pública que expida el notario, en donde conste dicho costo, en lugar de usar el CFDI y complemento a que se refiere la mencionada regla. ”

    !Saludos!

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