Ingresos por Adquisición de Bienes Inmuebles. ¿Donación exenta de ISR?

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Ingresos por Adquisición de Bienes Inmuebles

¿Donación exenta de ISR?

Autor colaborador: Pablo Ricardo Pérez Toral


En esta ocasión amables lectores, tocaremos un tema muy interesante, que realizan las Personas Físicas en la práctica, con desconocimiento de las repercusiones fiscales que ello puede ocasionarles, el recibir Donaciones de bienes inmuebles, por parte de personas que no son de las señaladas en el código civil federal, para poder situarse en la posibilidad de exención total del ISR correspondiente, a dicha operación. ¡¡Entonces empecemos!!

Fundamentos Legales

Código Civil Federal

Del artículo 2332 al 2383.

 1.- Donación es un contrato por el que una persona transfiere a otra, gratuitamente, una parte o la totalidad de sus bienes presentes.

2.- La donación puede ser pura, condicional, onerosa o remuneratoria.

3.- Pura es la donación que se otorga en términos absolutos, y condicional la que depende de algún acontecimiento incierto.

4.- Es onerosa la donación que se hace imponiendo algunos gravámenes, y remuneratoria la que se hace en atención a servicios recibidos por el donante y que éste no tenga obligación de pagar.

5.- La donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su venta exige la ley.

Ley de ISR

Artículo 130. Se consideran ingresos por adquisición de bienes:

  1. La donación.
  2. Los tesoros.

III. La adquisición por prescripción.

  1. Los supuestos señalados en los artículos 125, 160 y 161 de esta Ley.

Tratándose de las fracciones I a III de este artículo, el ingreso será igual al valor de avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales. En el supuesto señalado en la fracción IV de este mismo artículo, se considerará ingreso el total de la diferencia mencionada en el artículo 125 de la presente Ley.

Artículo 132. Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cubrirán, como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deducción alguna. El pago provisional se hará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso. Tratándose del supuesto a que se refiere la fracción IV del artículo 130 de esta Ley, el plazo se contará a partir de la notificación que efectúen las autoridades fiscales.

En operaciones consignadas en escritura pública en las que el valor del bien de que se trate se determine mediante avalúo, el pago provisional se hará mediante declaración que se presentará dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán mediante la citada declaración en las oficinas autorizadas y deberán expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la operación, así como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro de los 15 días siguientes a aquél en que se firme la escritura o minuta a más tardar el día 15 de febrero de cada año, deberán presentar ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.

Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:   …………………………………………………………………………………………..

XXIII.  Los donativos en los siguientes casos:

  1. a) Entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea recta, cualquiera que sea su monto.
  2. b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro descendiente en línea recta sin limitación de grado.
  3. c) Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de calendario no exceda de 3 veces el salario mínimo general del área geográfica del contribuyente elevado al año. Por el excedente se pagará impuesto en los términos de este Título.

Reglamento de la LISR 

Artículo 217. En todos los casos de enajenación de inmuebles consignados en escritura pública en los que los adquirentes sean personas físicas o morales a que se refiere el Título III de la Ley, a excepción de las que señala el artículo 86, párrafos cuarto, quinto y sexto de la Ley, en los que el valor del avalúo exceda en más de un 10% al monto de la contraprestación pactada por la operación de que se trate, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, cuando eleven a escritura pública el contrato en que consta la enajenación, calcularán en términos del artículo 132 de la Ley, el pago provisional que corresponda al adquirente, aplicando el 20% sobre la parte en que el valor de avalúo exceda al de la contraprestación pactada.

……………………………………………………………………………………………….

Para efectos de este artículo, cuando los contribuyentes no estén obligados a practicar un avalúo conforme a otras disposiciones legales, se considerará como valor de avalúo el valor catastral.

Caso Práctico. 

El señor Francisco Riado, es una persona física de la tercera edad, que está avecindado, es decir, tiene su domicilio fiscal en la ciudad de Santiago Tuxtla, Veracruz, un bello y apacible lugar, ¡¡también conocido como la suiza veracruzana!!. Él es propietario de algunos terrenos en aquellos lugares, ya está empezando a repartir sus bienes entre sus familiares más cercanos; esto con la finalidad de que, al faltar él por alguna circunstancia de la vida, sus familiares no tengan el menor problema para disponer de sus bienes materiales.

Está realizando una adecuada preparación para el reparto de su patrimonio, testamentos, herencias, legados, donaciones, etc. Todo con el debido soporte legal y fiscal, para beneficio de sus herederos y legatarios.

En esta ocasión, el señor Riado desea donar a su sobrino el joven Gustavo Tijón, un terreno ubicado en la ciudad de San Andrés Tuxtla, Veracruz, otra ciudad de paisajes sumamente agradables; como el señor Francisco es una persona muy precavida, ya solicitó información de cómo realizar la citada operación, ¡¡visitó las oficinas del SAT!! Los módulos de información al contribuyente, para que le realizaran una adecuada asesoría y pagar los impuestos resultantes en su caso.

En su opinión, el señor Riado no quedó del todo convencido de lo que le mencionaron en el SAT, por lo mismo, decidió buscar otra opinión, de un especialista externo, ¿Quién será la persona indicada para ello, quién me podrá auxiliar, explicándome con todo lujo de detalles?

Después de consultar algunos profesionistas de la materia, él se decidió por el CP y MI Bruno Díaz, un experto del tema Fiscal en comento, de amplia trayectoria y reconocimiento en el estado.

El maestro Bruno, le comenta que está en la mejor disposición de ayudarlo en el tema, que hará lo mejor posible para darle una estupenda asesoría, que lo dejará satisfecho y sin problema alguno.

Inicia mencionándole las siguientes observaciones:

1.- La Donación que le realizará a su sobrino no está totalmente exenta de ISR.

2.- Únicamente 3 veces el salario mínimo general elevado al año estará exento, por la diferencia se pagará impuesto de acuerdo al Título IV, capítulo V de la LISR.

3.- Realizará un pago provisional a cuenta de la declaración anual, del 20% del ingreso percibido sin ninguna deducción.

4.- La operación tendrá que realizarse ante Fedatario Público (notario, corredor o juez).

5.- Dicho fedatario público, se encargará de realizarle el cálculo del pago provisional, le hará la retención y la enterará, expedirá comprobante fiscal y le dará constancia.

6.- El fedatario público enterará la retención de la operación 15 días después de que se firme la escritura o minuta.

7.- En cuanto a la declaración anual, si podrá realizar algunas deducciones correspondientes a los ingresos por adquisición de bienes, en este caso, por la donación que recibió su sobrino Gustavo.

8.- Pueden ser las siguientes (art. 131 LISR):

  1. a) Las contribuciones locales y federales, excepto el ISR, también los gastos notariales efectuados con motivo de la adquisición.
  2. b) Gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el derecho a adquirir.
  3. c) Los pagos efectuados con motivo del avalúo.
  4. d) Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.

9.- Las deducciones deberán reunir los requisitos que señala el art. 147 de la LISR.

10.- Podrán utilizar las deducciones personales establecidas en el art. 151 de la LISR, para la declaración anual.

Una vez que el señor Francisco Riado, recibió la explicación de los puntos antes señalados, siente que ahora tiene un panorama más claro de lo que va a realizar, y le proporciona la información al maestro Bruno, para que le realice los cálculos previos de la operación que llevara a cabo ante el fedatario público:

Ingresos por Adquisición de Bienes Inmuebles (Donación)
Datos
* Valor del terreno que se donará  R P P    432,000.00
* Límite de exención de la Donación 3 veces el SMG elevado al año
* Salario Mínimo General Vigente              80.04
Determinación del Límite de Exención de la Donación
Salario Mínimo General Vigente              80.04
(x) 3                 3.00
(=) Subtotal            240.12
(x) 365            365.00
(=) Límite de exención de la donación      87,643.80
Cálculo del Pago Provisional
Valor del terreno    432,000.00
(-) Límite de exención de la donación      87,643.80
(=) Diferencia    344,356.20
(x) Tasa 20 %                 0.20
(=) Pago Provisional      68,871.20
Notas.
1.- Solo se realizó el cálculo de ISR de Ingresos por adquisición de bienes del Sr. Tijón.
2.- El tratamiento de la Enajenación de Bienes por parte del señor Francisco Riado, no se realizó.

Al terminar de realizar el cálculo del pago provisional solicitado por el señor Riado, el maestro Bruno Díaz, le explica que, el pago provisional de ISR por la obtención de ingresos por adquisición de bienes inmuebles, será pagado por su sobrino Gustavo, así mismo, dicha persona tendrá que realizar la presentación de la declaración anual correspondiente.

También le comenta que, solo le ejemplifico el cálculo del pago provisional, que al finalizar el ejercicio fiscal, con todos los datos necesarios, le realizará la declaración anual correspondiente, para tener todo con debido orden como el Sr. Riado desea.

El señor Francisco Riado, agradece profundamente al maestro Bruno, la ayuda proporcionada, para tener todo en completo orden, sin ninguna dificultad. Porque a él le gusta mucho la tranquilidad y armonía con la que está llevando sus cosas actualmente, y es por esa razón, que desea seguir así, ¡¡disfrutando de ese lugar tan extraordinario en el cual él reside, Santiago Tuxtla, Veracruz!!.

Muchas gracias por su amable atención. Hasta la próxima.

Pablo Ricardo Pérez Toral

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Acerca de Pablo Ricardo Pérez Toral

Egresado de la Facultad de Contaduría de la Universidad Veracruzana Campus Veracruz. Socio de la Asociación Mexicana de Contadores Públicos En Redes Sociales A. C.
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5 comentarios

  1. Roberto Ignacio Wolf

    A) Se considera a un sobrino descendiente directo?
    B) en el caso de un hijo aplicaria el mismo ejemplo?

    • no se considera el linea directa asendente los padres en descendentes los hijos,

      en el caso b no es lo mismo ya que ete no pagaria impuestos por la donacion

    • Muchas gracias por leer mi artículo, espero que le sea de utilidad. Muchas gracias CP Mónica son corrctas sus respuestas.

      a) No, no se considera descendiente directo.

      b) No, no aplicaría el mismo ejemplo, debido a que él si sería descendiente directo según lo indica el CCF.

      Saludos!!!

    • Muchas gracias por leer el artículo. En cuanto a las preguntas tenemos lo siguiente:

      A) Un sobrino no es descendiente directo.

      B) NO, no aplicaría el ejemplo, sertía diferente por estar exento en su totalidad.

      Muchas gracias CP MONIKA, por sus oportunas respuestas.

      Saludos !!!

      • Federico Ruiz López

        Muy efectivo su fundamento y ejemplificación; de cualquier forma son impuestos elevados, en mi caso compre un terreno desde 2010, me costo 243,000 pesos, ahora cuesta, cerca de 630, 000 pesos, cuando quise escriturar me sorprendió el costo tan elevado de ISR por adquisición, que es del 20% total, de lo que se supone costaba y ahora cuesta, más los otros pagos e impuestos!!!!

        Hay alguna manera de pagar menos.

        Saludos y muchas gracias

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