Personas Físicas arrendamiento de inmuebles -Tutorial y ejemplo-

PERSONAS FÍSICAS QUE PERCIBEN INGRESOS POR ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

Autor ANAFINET: C.P. Manuel De Jesús Sánchez Jiménez *

Quienes obtengan ingresos por dar en renta o alquiler edificios, locales comerciales, casas habitación, departamentos habitacionales, bodegas, entre otros (bienes inmuebles) son sujeto al régimen de arrendamiento de bienes inmuebles.

Por lo que daremos un repaso a los ingresos por arrendamiento de inmuebles que perciben las personas físicas, como bien sabemos el artículo 141 de la de ley de impuesto sobre la renta nos dice que considera Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles , los siguientes:

Los provenientes de arrendamientos o subarrendamiento y

en general por otorgar a titulo oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles en cualquier otra forma

ONEROSO = gravoso

Como este tema solo nos avoca tratar ingresos por arrendamiento de personas física por arrendamiento de casa habitación y locales comerciales, por lo tanto:

Abordaremos los siguientes temas:

1. INGRESOS

2. DEDUCIONES AUTORIZADAS

3. PAGOS PROVICIONALES

4. OBLIGACIONES

1 INGRESOS

1.1. Ingresos: Por lo que se refiere a los ingresos el articulo 141 los ingresos por arrendamiento de personas físicas únicamente se consideran ingresos los efectivamente cobrados ya que los ingresos en créditos se declaran hasta que efectivamente sean cobrados como lo marca este artículo en segundo párrafo que nos dice:

Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que sean cobrados.

2 DEDUCCIONES AUTORIZADAS.

Siguiendo con el tema nos avocaremos a deducciones autorizadas, Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones una por comprobante y la otra por deducción ciega.

Deducción por comprobante:

2.1. FRACC. I Impuesto predial Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.

2.2. FRACC. II. Gastos de mantenimiento: Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen del inmueble.

2.3 FRACC. III Intereses reales por préstamo: Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación. Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en el artículo 159 de esta Ley.

2.4 FRACCION IV: Salarios, comisiones y honorarios: Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

2.5. FRACCION VI: Primas De Seguros: primas El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.

2.6 . VI. Inversiones: Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

2.7. DEDUCION OPCIONAL SIN COMPROBACION DEL 35% .Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.

2.8. Subarrendamiento: Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.

2.9 Inmueble habitado parcialmente por el arrendador: Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.

2.10. Calculo proporcional del área deducible La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble .

2.11. Deducciones De Inmuebles Desocupados. Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.

3 PAGOS PROVISIONALES

Son los pagos que mensualmente se determinan a cuenta del impuesto del ejercicio de acuerdo al artículo 143 de la ley de I.S.R. , que deberán realizar las personas físicas que perciban ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, los pagos provisionales mensuales se deben efectuar a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponde el pago mediante declaración que presentaran ante las oficinas autorizadas, Para poder dejar más claro comentaremos lo siguiente,

Determinación del pago provisional

3.1 Determinación Del Pago Provisional: El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer párrafo del artículo 127 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el artículo 142 de la misma, correspondientes al mismo periodo.

3.2.Contribuyentes No Obligados A Efectuar Pagos Provisionales, Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estarán obligados a efectuar pagos provisionales.

3.3. Subarrendamiento: Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.

3.4. Retención De Impuestos: Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que efectúen las personas morales , éstas deberán retener como pago

provisional el monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la retención; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las señaladas en el artículo 113 de esta Ley. El impuesto retenido en los términos de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el segundo párrafo de este artículo.

3.5. Declaración Informativa: Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo anterior, deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar el día 15 de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente de las personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario inmediato anterior.

4.- OBLIGACIONES

Las personas físicas que perciben ingresos por arrendamiento de inmuebles además de efectuar pagos provisionales a cuenta de impuesto, tienes las siguientes obligaciones de acuerdo al artículo 145 de esta ley por lo que a continuación comento.

4.1. Registro federal de contribuyentes F I. Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.

4.2. Contabilidad frac. II. Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, su Reglamento y el Reglamento de esta Ley, cuando obtengan ingresos superiores a $1,500.00 por los conceptos a que se refiere este Capítulo, en el año de calendario anterior. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el artículo 142 de esta Ley.

4.3. Facturación o Recibo Frac. III Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.

4.5. Declaraciones Frac. IV. Presentar declaraciones provisionales y anuales en los términos de esta Ley.

4.6. Información De Contraprestaciones En Efectivo U Oro Frac. V: Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.

Reserva de información

La información a que se refiere esta fracción estará a disposición de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en los términos del segundo párrafo del Artículo 69 del Código Fiscal de la Federación.

El segundo párrafo del articulo 69 dice: La reserva a que se refiere el párrafo anterior no será aplicable tratándose de las investigaciones sobre conductas previstas en el artículo 400 Bis del  Código Penal Federal, que realice la Secretaria de Hacienda y Crédito Público ni cuando, para los efectos del artículo 26 de la Ley del Impuesto Especial sobre Producción y Servicios, la autoridad requiera intercambiar información con la Comisión Federal para la Protección contra Riesgos Sanitarios de la Secretaría de Salud

Como podemos apreciar la persona física que tiene ingresos por arrendamiento de inmuebles es necesario que tome muy en cuenta todos y cada una de los comentarios que aquí hacemos ya que él no cumplir correctamente nos podemos hacer acreedor a una sanción que la autoridad determine.

IMPUESTO AL VALOR AGREGADO

Tratándose de la ley de impuesto al valor agregado me permito comentar que tiene obligación de efectuar dicho impuesto ya que el artículo primero dice, Están obligadas al pago del impuesto al valor agregado establecido en esta Ley, las personas que realicen actos o actividades siguientes:

FRACC. III. Otorguen el uso o goce temporal de bienes.

Por lo que el impuesto se calculara aplicando la tasa del 16 % y para la zona fronteriza el 11%

Así como también cuando le cobren renta a personas morales esta le retendrá las dos terceras parte como lo marca el artículo 3 de reglamento de la ley de IVA.

De acuerdo con el artículo 32 de la ley de IVA tendrá la siguiente obligación de a la siguiente fracción.

VIII. Proporcionar mensualmente a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos electrónicos que señale el Servicio de Administración Tributaria, la información correspondiente sobre el pago, retención, acreditamiento y traslado del impuesto al valor agregado en las operaciones con sus proveedores, dicha información se presentará, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda dicha información.

De acuerdo al artículo 9 de la ley de IVA, el ingreso por renta por casa habitación está exenta de este impuesto. Siempre y cuando no este como departamento mueblado.

IMPUESTO EMPRESARIAL TASA UNICA

Están obligadas al pago del impuesto empresarial a tasa única, las personas físicas y las morales residentes en territorio nacional , así como los residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país, por los ingresos que obtengan, independientemente del lugar en donde se generen, por la realización de las siguientes actividades :

Artículo 1 frac. III Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes .

Así como también serán deducibles para el impuesto empresarial tasa única los siguiente

A) Impuesto predial

B) Gasto de mantenimiento

C) Honorarios pagados

D) Seguros sobre bienes inmuebles

E) Inversiones en construcción ( incluye adiciones y mejoras)

Así como también de acuerdo al artículo 8°. Un crédito fiscal por concepto de:

A) crédito fiscal por salarios

B) crédito fiscal por aportaciones de seguridad social

C) crédito de ISR propio

Caso práctico:

El Señor Juan López Pérez da en arrendamiento un local comercial y por el mismo efectúa cobros por renta, y por dicho inmueble eroga gastos debidamente comprobados por lo que en el mes de enero determina sus impuestos con los siguientes datos.

Por renta $ 25,000.00,

Intereses reales cobrados ,10.00

Regalías cobradas $ 100.00,

Otros ingresos cobrados $ 50.00

Por dichos ingresos el señor juan López efectuó los siguientes gastos debidamente comprobados

Pago de predial al por la cantidad de $ 500.00,

Salarios al personal encargada le mantenimiento del edificio por $ 1500.00

Efectuó pago de seguridad social por $ 480.00

Depreciación por inversiones de $ 150.00

Adquirió equipos para acondicionar el inmueble por $ 10,000.00

Otras deducciones por acondicionar el inmueble. $ 10,000.00

Por lo que a continuación presento la terminación del impuesto sobre la renta que efectuará en el mes de enero así como la determinación del impuesto empresarial tasa única:

* C.P. Manuel De Jesús Sánchez Jiménez

[email protected]

http: www.sieyc.com

Socio ANAFINET