Enajenación de Inmuebles en la Actividad Empresarial. Aspectos Relevantes…

Aspectos Relevantes en la Enajenación de Inmuebles a través de Actividad Empresarial.

Autor: Lic. Oscar Alvarez del Toro

FUENTE:  COLEGIO DE CONTADORES PÚBLICOS DE GUADALAJARA IMCP

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El artículo 14 del Código Fiscal de la Federación establece, una serie de supuestos, en los cuales se considerará que existe enajenación para efectos fiscales.

Uno de dichos supuestos, lo constituye la fracción I, la cual contempla el siguiente supuesto:

“Artículo 14.- Se entiende por enajenación de bienes:

I. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado
(…)”

Por lo tanto, para efectos fiscales, se considerará como enajenación, toda transmisión de bienes.

Ahora bien, el Impuesto sobre la Renta, tiene como hecho imponible, el ingreso, entendido como toda modificación positiva en el patrimonio; que es el criterio actualmente reconocido y aceptado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación; encontrándose previsto en los artículos 1, 16 y 90 de la Ley del citado tributo.

Por regla general toda enajenación de bienes inmuebles (existen excepciones), implica la obtención de un ingreso, y en ese sentido, el enajenante se encontrará obligado a la acumulación y pago del Impuesto sobre la Renta.

Dependiendo de si el enajenante es persona física o moral, el legislador estableció formas distintas de enterar el impuesto; y en ese sentido, para el caso de que el enajenante sea persona moral, será esta la obligada al pago del Impuesto sobre la Renta, en caso de existir ingreso por la venta de un bien inmueble.

Contrario a ello, en el caso de que el enajenante sea persona física, la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 126, tercer párrafo), establece la obligación para el fedatario público de efectuar una retención que se considerará como pago provisional definitivo, subsistiendo la obligación del enajenante, al momento de presentar su declaración anual, de efectuar el cálculo del Impuesto por el ingreso total y en su caso, enterar la diferencia a cargo que resulte.

No obstante ello, en el caso de que el enajenante sea una persona física que tribute bajo el régimen de actividad empresarial, se establece la posibilidad de que en dicha enajenación, el fedatario público no efectúe la retención del Impuesto sobre la Renta.

Al efecto, el artículo 212 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta, establece que:

Artículo 212. Para efectos del artículo 126, párrafo tercero de la Ley, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios que por disposición legal tengan funciones notariales, quedan relevados de la obligación de efectuar el cálculo y entero del Impuesto a que se refiere dicho artículo, cuando la enajenación de inmuebles se realice por personas físicas dedicadas a actividades empresariales, éstas declaren que el inmueble forma parte del activo de la empresa y exhiban copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del Impuesto; tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el registro federal de contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado registro o, de la cédula de identificación fiscal o, acuse único de inscripción en el registro federal de contribuyentes.

(…)” (énfasis añadido)

De lo anterior, tenemos que:

• Se releva al Fedatario Público de la obligación de retener el Impuesto sobre la Renta, que se causare en la transmisión de un inmueble; lo que no quiere decir que se releve al perceptor del ingreso de acumular en su momento el ingreso obtenido.

• Para ello es necesario que el enajenante tribute bajo el régimen de actividad empresarial.

• Asimismo, es necesario que el inmueble enajenado se encuentre afecto a la actividad empresarial.

• Todo ello se debe demostrar exhibiendo al fedatario público

1)copia sellada o copia del acuse de recibo electrónico con sello digital de la declaración correspondiente al último año de calendario para el pago del Impuesto;

2) tratándose del primer año de calendario deberá presentarse copia de la constancia de inscripción en el registro federal de contribuyentes o, en su defecto, de la solicitud de inscripción en el citado registro o, de la cédula de identificación fiscal o, acuse único de inscripción en el registro federal de contribuyentes.

Por lo tanto, para evitar que en una transmisión de inmuebles, en donde pudiera existir un ingreso acumulable para el enajenante, el fedatario público que autorice la operación retenga el impuesto correspondiente, será necesario cumplir con todos y cada uno de los requisitos referidos con anterioridad.

Llama la atención el hecho de que este supuesto se encuentre regulado o comprendido en una disposición reglamentaria, y no en el propio texto de la Ley, que es la expresión de la voluntad del Poder Legislativo.

No obstante ello, consideramos que al no tratarse de una exención, sino únicamente de la liberación de una obligación de retener el Impuesto sobre la Renta que se llegaré a generar al momento de efectuar la enajenación, al fedatario público que autoriza la transmisión del inmueble; lo que no implica el no pago del Impuesto por el enajenante, ya que la obligación de efectuar el cálculo y entero del impuesto será a cargo del enajenante de manera directa; es válido que dicha norma se encuentre prevista en una disposición reglamentaria.

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